S.S.S

Kat mülkiyetine tabi binalarda yönetim konusu oldukça önemlidir. Bağımsız bölüm sayısı 8 ya da daha fazla olan binalar için, Kanunun verdiği yetkiye dayanarak yönetici tayin edilmesi zorunludur (KMK 34/I). Ancak, tüm bağımsız bölümlerin tek bir kişinin mülkiyetinde olduğu durumlarda, malik kanunen yönetici olarak hareket eder.
Yöneticinin görevleri arasında, binanın yönetim ve idaresini yürütmek, bina sakinleri arasında koordinasyonu sağlamak, yönetim planına uygun olarak aidat toplamak ve harcamaları yönetmek yer alır. Ayrıca, bina sakinlerinin sorunlarını çözmek ve bakım-onarım işlerini yürütmek de yöneticinin sorumluluğundadır.

Bu nedenle, kat malikleri topluluğu içinde bir kişinin yönetici olarak atanması, binanın düzenli bir şekilde yönetilmesini sağlar. Böylelikle, bina sakinleri arasındaki sorunlar minimize edilir ve bina değeri de artar.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici, bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilir. Bu seçim, kat malikleri toplantısında yapılır ve yönetici için oy kullanma hakkı, her bağımsız bölüm malikine eşittir. KMK 34. maddesi uyarınca, bağımsız bölüm sayısı 8 veya daha fazla olan kat mülkiyetine tabi binalar için bir yönetici tayin etmek zorunludur. Ancak ana taşınmazın bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır.
Kat malikleri, yöneticiyi belirlerken dışarıdan birini de seçebilirler. Ancak bu durumda, dışardan seçilen yönetici dava ve icra takip işlemi yapabilmesi için kat malikleri tarafından kendisine bu konuda yetki verilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca dışardan seçilen yönetici, kat malikleri toplantısında oylamaya katılamaz.

Yönetici seçimi, kat malikleri toplantısında yapılan oylama sonucunda belirlenir ve seçilen yönetici, toplantı tutanağına işlenir. Yönetici, seçildikten sonra belirli bir süre için görev yapar ve bu süre sonunda tekrar seçime gidilir veya yöneticinin görev süresi uzatılabilir. Yönetici, kat malikleri toplantısında belirlenen görevleri yerine getirmekle yükümlüdür ve bu görevleri zamanında, eksiksiz ve dürüstlükle yerine getirmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yönetici bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilir ve bu seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Ancak yönetim planında bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hüküm altına alınmışsa, kiracıların yönetici olması mümkün değildir. Yöneticinin dışarıdan seçilmesinde bir engel bulunmamaktadır, fakat yönetim planında buna ilişkin hüküm bulunmamışsa bile kiracıların yönetici olması mümkün değildir. Kiracı olan bir yönetici, kat malikleri toplantısına katılamaz. Bu nedenle, yöneticinin seçiminde, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı hükümleri dikkate alınmalıdır.

Kat Malikleri Kurulu, her yılın Ocak ayının ilk 15 günü içinde yapacağı toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini yönetici olarak seçmekle yükümlüdür. Yönetici, bir yıl için seçilir ve kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğu ile seçilmelidir. Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür ve yöneticinin görevine her zaman son verilebilir. Yöneticinin görevden alınması isteği, Kat Malikleri Kurulu'na götürülmelidir. Kurul, bu isteği reddederse, söz konusu yöneticinin görevden alınması için hâkimden karar alınmalıdır.

Toplu yapıların yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, yöneticinin görev süresi iki yıldır. Yöneticinin adı ve soyadı, iş ve ev adresi, apartman/site yönetiminin kapısına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır.

Kat Malikleri Kurulu, ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur ve arsa payı ne olursa olsun her bir kat malikinin oy hakkı eşittir. Olağan kat malikleri toplantısı, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa her yılın Ocak ayı içinde yapılır ve yazılı olarak davet edilirler. Olağanüstü toplantılar ise yıl içinde herhangi bir zamanda yapılabilir ve yazılı veya iadeli taahhütlü olarak davet edilirler. Davet mektubunda toplantının amacı, tarihi, saati ve yeri belirtilir ve toplantıya katılım sağlamayanlar veya çekimser kalanlar, alınan kararlardan sorumlu tutulabilirler.

Kat malikleri ana taşınmazın yönetimini, kendi aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye veya üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilirler. Yönetim kurulunun oluşması için kanunda üç kişinin aranması belirtilse de, bu sayının kesin olmadığına dair herhangi bir işaret yoktur. Yönetim kurulu, Kat Malikleri Kurulu'nun bütün kat malikleri arasında sayı ve arsa payı çoğunluğunu sağlayacak şekilde yapacağı oylama sonucunda atanır. Kanun, bu atamanın bir yıl için geçerli olduğunu ve yıllık toplantılarda yenileneceğini belirtmektedir (KMK 34/I). Yönetim kurulunun görevleri arasında, ana taşınmazın idaresi, bakımı, onarımı ve güvenliği gibi konular yer alır. Ayrıca, kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkların çözümü gibi konularda da yönetim kurulunun rolü bulunmaktadır.